REbuild 2026: La casa oltre il valore immobiliare

Negli ultimi anni il tema della casa è tornato al centro del dibattito pubblico italiano ed europeo. Non più soltanto come questione immobiliare o urbanistica, ma come una delle principali emergenze sociali contemporanee.

L’aumento dei canoni di locazione, la difficoltà di accesso al credito, la crescita del costo della vita e la progressiva riduzione del potere d’acquisto stanno infatti rendendo sempre più fragile il diritto all’abitare per una fascia di popolazione sempre più ampia.

Secondo Eurostat, oltre il 10% delle famiglie europee vive oggi in una condizione di “housing cost overburden”, ovvero destina più del 40% del proprio reddito alle spese abitative (Eurostat). In Italia il fenomeno colpisce in modo particolare giovani, lavoratori a basso e medio reddito, famiglie monoreddito e anziani.

Un quadro che rende evidente una trasformazione ormai strutturale: la crisi abitativa non riguarda più soltanto le fasce più vulnerabili della popolazione, ma sta progressivamente investendo anche il ceto medio.

È all’interno di questo scenario che si inserisce il dibattito sviluppato durante REbuild 2026, il principale evento italiano dedicato all’innovazione sostenibile dell’ambiente costruito, a cui ha partecipato anche Federico Disegni, Presidente di Homes4All LAB, intervenendo nel confronto dedicato al futuro dell’abitare accessibile e dell’housing sociale.

La casa come infrastruttura sociale

Uno dei temi più forti emersi durante REbuild riguarda proprio il cambiamento culturale in corso nel modo di interpretare l’abitare. Per anni la casa è stata considerata prevalentemente un prodotto immobiliare: un asset economico, un investimento, un bene patrimoniale. Oggi però questa visione appare sempre più insufficiente. La casa è anche — e soprattutto — una infrastruttura sociale.

Dalla possibilità di accedere a un’abitazione stabile e sostenibile dipendono infatti:

• la qualità della vita;
• la salute fisica e mentale;
• l’accesso al lavoro;
• la continuità educativa;
• la permanenza nei territori;
• la costruzione di relazioni e comunità.

Non è un caso che l’Organizzazione Mondiale della Sanità nelle sue “Housing and health guidelines”, evidenzi come il miglioramento delle condizioni abitative possa contribuire a salvare vite, prevenire malattie, aumentare la qualità della vita e ridurre la povertà. Quando il costo della casa supera la soglia di sostenibilità economica, aumentano infatti:

• precarietà;
• fragilità sociale;
• esclusione urbana;
• isolamento;
• instabilità familiare;
• vulnerabilità economica.

Una crisi sempre più concreta

I numeri confermano la dimensione strutturale del fenomeno.

Per fotografare il mercato residenziale italiano, una fonte solida è il Rapporto Immobiliare 2025 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con ABI, che analizza l’andamento del comparto residenziale e l’accessibilità economica all’acquisto.

Anche l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma evidenzia una pressione crescente sul segmento della locazione: la domanda è percepita in aumento, mentre la ridotta disponibilità di immobili contribuisce alla crescita dei canoni.

In parallelo, il mercato immobiliare continua a mostrare una crescente polarizzazione:

• da un lato immobili e investimenti ad alta redditività;
• dall’altro una domanda crescente di housing accessibile e sostenibile.

A Milano, ad esempio, il costo medio degli affitti è cresciuto negli ultimi anni molto più rapidamente rispetto ai salari medi disponibili. Un fenomeno che sta progressivamente espellendo studenti, giovani professionisti, lavoratori dei servizi e famiglie dai centri urbani.

Secondo HousingAnywhere, Milano si conferma tra le città europee con i maggiori incrementi degli affitti per studenti e giovani lavoratori (HousingAnywhere International Rent Index).

Il risultato è una trasformazione profonda della composizione sociale delle città.

Il tema non è solo costruire nuove case

Nel dibattito pubblico la risposta alla crisi abitativa viene spesso semplificata in termini quantitativi: servono più alloggi. Ma il punto oggi non riguarda soltanto il numero di abitazioni disponibili. La vera questione è costruire modelli abitativi sostenibili nel lungo periodo. Per questo durante REbuild è emersa con forza la necessità di superare una logica puramente immobiliare per sviluppare approcci integrati capaci di unire:

• housing sociale;
• rigenerazione urbana;
• sostenibilità ambientale;
• welfare territoriale;
• servizi di prossimità;
• comunità.

L’abitare contemporaneo richiede infatti soluzioni sempre più ibride e multidisciplinare.

Rigenerare il patrimonio inutilizzato

Un altro elemento centrale riguarda il patrimonio immobiliare inutilizzato o sottoutilizzato presente in Italia. Secondo le analisi elaborate da Nomisma e ANCE, nel Paese esiste una quantità significativa di immobili pubblici e privati non pienamente utilizzati, spesso collocati in contesti urbani strategici (ANCE – Nomisma). Parallelamente cresce la difficoltà di accesso alla casa. È proprio questa contraddizione a rendere oggi la rigenerazione urbana una leva non soltanto edilizia, ma profondamente sociale.

Rigenerare significa infatti:

• ridurre consumo di suolo;
• restituire funzione a immobili inutilizzati;
• creare nuove opportunità abitative;
• generare impatto sociale;
• ricostruire tessuto comunitario.

Ed è in questo spazio che esperienze di housing sociale e modelli collaborativi possono assumere un ruolo sempre più strategico.

Ripensare il futuro delle città

La crisi abitativa contemporanea ci obbliga a porci una domanda più ampia: che tipo di città vogliamo costruire? Perché quando una città diventa economicamente inaccessibile:

• aumenta la disuguaglianza;
• diminuisce la mobilità sociale;
• si indebolisce la coesione comunitaria;
• si riduce la possibilità per giovani e famiglie di costruire il proprio futuro.

Il rischio è quello di generare città sempre più escludenti, polarizzate e fragili. Per questo oggi parlare di housing sociale non significa parlare soltanto di edilizia. Significa parlare di futuro urbano, qualità della vita e diritto all’abitare. Ed è proprio questo uno dei messaggi più importanti emersi da REbuild 2026: la casa non può più essere interpretata soltanto come un prodotto immobiliare bensì come una delle grandi infrastrutture sociali del nostro tempo.

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